Acheter un bien aux saisies immobilières
Une autre manière d’acquérir un bien immobilier, dans un cadre judiciaire strictement organisé.
Les ventes immobilières judiciaires permettent d’acquérir aux enchères un bien faisant l’objet d’une procédure de saisie. Elles peuvent présenter des opportunités intéressantes, mais nécessitent de connaître précisément les conditions de la vente, les frais et les risques de l’opération.
Maître Sefik TOSUN, Avocat au Barreau du Val-d’Oise, vous accompagne pour porter vos enchères devant le tribunal judiciaire de Pontoise et sécuriser les différentes étapes de votre acquisition.
Avant d’enchérir, consultez le cahier des conditions de vente, les diagnostics et les informations disponibles, et assistez à la visite organisée.
La vente se déroule à l’audience d’adjudication devant le juge de l’exécution. Les enchères sont portées par avocat.
Pour enchérir à Pontoise, l’acquéreur doit mandater un avocat habilité à porter les enchères devant cette juridiction.
Le financement doit être sécurisé avant l’audience : une adjudication n’est pas un achat immobilier classique assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Comment se déroule l’acquisition ?
Choisir le bien
Étude de l’annonce, du cahier des conditions de vente et des pièces disponibles.
Visiter
La visite est organisée selon les modalités annoncées pour la vente.
Préparer le dossier
Pouvoir d’enchérir, justificatifs d’identité, de financement et garanties exigées.
Enchérir
Votre avocat porte les enchères dans la limite maximale que vous lui avez fixée.
Surenchère
Après l’adjudication, une surenchère d’au moins un dixième du prix principal peut être formée dans le délai légal de dix jours.
Payer
L’adjudicataire doit régler le prix et les frais dans les délais applicables. Des intérêts peuvent courir en cas de retard.
Formalités
Une fois l’adjudication définitive, les formalités nécessaires à la publication du titre sont accomplies.
Quels frais faut-il anticiper ?
Frais préalables
À titre indicatif, les frais préalables représentent en moyenne environ 7 000 €. Il s’agit d’une moyenne qui peut varier sensiblement selon la vente ; leur montant exact sera connu avant l’audience d’adjudication, une fois les frais taxés.
Droits d’enregistrement
Pour une adjudication relevant du régime de droit commun dans le Val-d’Oise, le simulateur applique automatiquement le taux global de 6,3185 % du prix d’adjudication. Les régimes fiscaux particuliers ne sont pas simulés.
Émoluments réglementés
Ils sont calculés automatiquement par tranches sur le prix d’adjudication : 7,256 %, 2,993 %, 1,995 % puis 1,497 %. L’émolument global est réparti entre l’avocat poursuivant (3/4) et l’avocat de l’adjudicataire (1/4). Ils restent distincts des honoraires personnels convenus avec votre avocat.
Publication du titre
La contribution de sécurité immobilière est calculée automatiquement à 0,10 % du prix d’adjudication, avec un minimum légal de 15 €. Des débours complémentaires peuvent s’ajouter selon les formalités nécessaires.
Radiation des inscriptions
En complément, des frais peuvent être nécessaires pour la radiation d’inscriptions ou de sûretés grevant le bien du fait du débiteur saisi. Ils dépendent de la situation propre à chaque immeuble.
Budget global
Avant l’audience, le cabinet établit avec vous une estimation des sommes à prévoir afin que votre enchère maximale tienne compte du coût global de l’acquisition.
Documents à préparer pour porter les enchères
Afin de permettre au cabinet de préparer votre dossier et de porter les enchères, il convient notamment de remettre les documents suivants :
- une pièce d’identité en cours de validité de chaque acquéreur ;
- les deux derniers avis d’impôt ;
- le dernier bulletin de paie de l’année en cours ;
- le bulletin de paie du mois de décembre de l’année précédente ;
- les justificatifs des apports en numéraire, notamment les relevés bancaires correspondants ;
- les deux chèques de banque requis pour l’adjudication, accompagnés des justificatifs de provenance des fonds ;
- l’attestation de non-condamnation, dûment complétée et signée.
Téléchargez le formulaire à compléter et à signer avant l’audience.
Télécharger l’attestation (PDF)Le pouvoir permettant à l’avocat de porter les enchères sera établi avec le cabinet, en fonction de la situation de l’acquéreur et du bien concerné. D’autres documents pourront être demandés en fonction des particularités du dossier.
Où consulter les biens mis en vente ?
Plusieurs plateformes publient les annonces de ventes judiciaires, les dates de visite, les mises à prix et, selon les sites, les résultats d’adjudication. Il est conseillé de consulter ensuite le cahier des conditions de vente et les pièces propres au bien avant toute décision d’enchérir.
Simuler les frais de votre adjudication
Le simulateur calcule automatiquement, à partir du prix d’adjudication, les droits d’enregistrement applicables dans le Val-d’Oise, les émoluments réglementés et la contribution de sécurité immobilière due pour la publication du titre. Seuls les frais préalables et les honoraires personnels de l’avocat restent à adapter à votre dossier.
Détail de l’estimation
Émoluments : calculés automatiquement selon les articles A. 444-191 et A. 444-102 du Code de commerce. L’émolument total est réparti à raison de trois quarts pour l’avocat poursuivant et d’un quart pour l’avocat de l’adjudicataire ; cette répartition ne modifie pas le montant total calculé.
À prévoir en plus le cas échéant : des frais liés à la radiation des inscriptions ou sûretés grevant le bien du fait du débiteur saisi peuvent intervenir. Leur montant dépend de la situation hypothécaire du bien et ne peut pas être estimé de manière uniforme dans ce simulateur.
Simulation non contractuelle. Elle ne remplace ni l’examen du cahier des conditions de vente ni le décompte définitif établi pour la vente. La garantie exigée pour porter les enchères est distincte des frais d’acquisition.
Il est essentiel de disposer du financement nécessaire avant d’enchérir. En cas de défaut de paiement, le bien peut être remis en vente selon la procédure de réitération des enchères et l’adjudicataire défaillant peut supporter des conséquences financières importantes. Les montants des frais, droits, taxes et émoluments évoluent : ils doivent donc être vérifiés pour chaque vente plutôt que déterminés à partir d’un barème ancien.